Treba sa ponáhľať so splácaním hypoték/y?

Ako tak v poslednej dobe narastajú úrokové sadzby, dávajú mi klienti častokrát otázky, či sa ponáhľať so splácaním hypoték/y, napríklad mimoriadnymi splátkami. Aby mali čo najmenší zostatok úveru. Zastávam však ten názor, že je skupina ľudí, ktorej sa oplatí úvery splácať mimoriadnymi splátkami a naopak aj skupina, pre ktorý dáva väčší význam mimoriadne splátky banke neplatiť.

No a v tomto článku sa ideme pozrieť na obe skupiny.

Jednoduchá predikcia vývoja úrokových sadzieb

FED a ECB sa jasne vyjadrujú, že pokiaľ nebude medziročná inflácia na úrovni 2 %, spravia všetko preto, aby tam tá inflácia čo najrýchlejšie smerovala. Preto pravdepodobne uvidíme ešte ďalšie navyšovanie sadzieb. Bude asi pomalšie, ale zvyšovanie tu podľa všetkého bude. Je to možno podobná správa ako tá, keď vám niekto povie, že horí vám v byte kuchyňa. Ale nemusíte sa báť, lebo veď horí iba kuchyňa...

Zvyšovanie úrokových sadzieb s najväčšou pravdepodobnosťou bude pokračovať. A to najmä kvôli diaľke, ktorú musí ECB prejsť na to, aby sa dostala ku cielenej, 2-percentnej úrokovej inflácii.  Dôležité bude sledovať tzv. dlhopisové krivky a pokiaľ chceme, aby na trhu nastalo otočenie trendu úrokových sadzieb a namiesto ďalších výhliadok na rast to vyzeralo skôr na pokles, mali by sme sa dostať do bodu, že dlhopisová krivka začne byť klesajúca.

Ako ju môžeme jednoducho spoznať?

Pokiaľ začne byť 1-ročná fixácia spomedzi všetkých dostupných fixácií najvyššia. Výrazne najvyššia. A väčšinou na čím dlhšie zoberiete hypotéku, tým budú sadzby nižšie. A teda keď vám je banka ochotná dať napr. na 10 rokov najnižšiu úrokovú sadzbu zo všetkých (aby vám po roku nedala možnosť prehodiť si to na nižšiu úrokovú sadzbu) a krátkodobú sadzbu vysokú, cieľom je, aby ste si na dlhé obdobie zobrali aspoň terajšie sadzby, pričom na ďalšie roky očakáva, že budú nižšie. Takáto situácia je aktuálne v Česku. My máme aktuálne plochú dlhopisovú krivku.

Takže neodporúčam vám vývoj sadzieb predikovať a spoliehať sa, že budú klesať, ale sa skôr pripraviť na to, čo budete robiť, pokiaľ budú sadzby ďalej narastať.

Cash is the king

V dnešnej dobe, keď sa stalo financovanie drahším, rozhodne platí, že cash je king. Doteraz cash kingom nebol, keď boli peniaze dostupné vďaka nízkym úrokovým sadzbám. Aktuálne, keď sú úrokové sadzby vysoké a veľa investícií je poklesnutých, sa stáva cash kingom a to preto, ho viete vždy použiť. Keby ste ho zaplatili banke napríklad z dôvodu obavy o ďalší rast sadzieb, už ten cash nemáte.

S cashom máte jednoducho rozhodovacie právo.

Hypotéky s dlhou fixáciou

Tí, ktorí máte na hypotéke dlhú fixáciu, ideálne 10-ročnú, môžete byť bez obáv. Na vašom mieste nie je potrebné robiť žiadne zmeny. Jediné riziko, ktoré mi v tomto prípade napadá, je to, že by bol ohrozený váš príjem. A hypotéku by ste práve kvôli výpadku príjmu nedokázali splácať.

Ak by ste nedajbože prišli o prácu, je dôležité mať rezervu a z tej vedieť vykryť niekoľko mesačných splátok. Až pokiaľ si nenájdete nejakú novú prácu. A pokiaľ vidíte ako riziko práve to, že sa vám zhorší zdravie z dôvodu nejakej choroby alebo úrazu (prípadne skončíte na PNke), to sa dá zasa riešiť správnym krytím. Na efektívne nastavené krytie sa vám viem pozrieť aj ja.

Fixácia mi bude o rok/o dva končiť

Tu vzniká reálny problém. Dajme si rovno číselný príklad.

Niekto si zobral napríklad hypotéku s 3 r. fixáciou v roku 2020 za výhodnú sadzbu 1 %. Dajme tomu, že si vzal hypotéku 150 000 € na štandardných 30 rokov. Splátka tak vychádza okolo 482 € mesačne. A aktuálne máte situáciu, čo budete robiť o rok, keďže úrokové sadzby sú napríklad na 5-ročnú fixáciu pri úrovni 4 percent.

Splátka vám však aktuálne bude vychádzať na zvyšnú istinu 136 930 € približne 692 eur. Oproti vašej bežnej splátke je to suma vyššia o 210 €. Pokiaľ by sadzba stúpla na 4,5 %, splátka bude približne 731 eur, teda ešte o ďalších 40 eur viac. Čo v tomto prípade robiť?

Závisí to najmä od vašej situácie. Pokiaľ ste v bode, že každý mesiac dokážete hravo tvoriť prebytok a to veľký prebytok, odporúčam vám radšej si tento prebytok odkladať (prípadne investovať) a mať nachystanú hotovosť, ktorá vykryje prípadný rozdiel na zvýšenej splátke.

Naopak, keď vám mesačný prebytok robí problém, zakročil by som inak. A to tak, že novú fixáciu by som na vašom mieste doriešil hneď a siahol po novej fixácii už teraz. Napríklad po 5-ročnej so 4 percentami. A už teraz by som vzal zvýšenú splátku 692 €, nech ma neohrozí o rok tých 731 €. A akýkoľvek prebytok (aj drobný), by som si dal do rezervy.

Mám niekoľko dlhov

Celé to závisí od toho, o aké dlhy vlastne ide. Aká je ich splatnosť a akú majú úrokovú sadzbu. A tiež to závisí od očakávanej stability vašej práce. Ak ide o spotrebné úvery, stále sú možnosti na trhoch, ako sa dajú tieto úvery natiahnuť na obdobie aspoň 20 rokov a tým si splátku výrazne znížiť. O tomto ešte rozpíšem bližšie detaily v ďalšej časti článku.

Investovanie napomôže

Ideálny stav je ten, pokiaľ by ste mali takú sumu kapitálu, ktorá vám dokáže mesačne splatiť aspoň úroky, ktoré hypotéka so sebou obnáša. V ideálnom prípade aj splátku istiny. Pokiaľ by ste takýto kapitál mali, hypotéku je podľa môjho názoru zbytočné platiť a lepšie si nechať váš kapitál. Vašu „zlatú sliepku,“ ktorej „zlaté vajíčka“ budete dávať banke.

Poďme sa pozrieť na tie úroky. Úroky pre banku vychádzajú na prvý rok spolu 5 477 €. Keďže banka si sťahuje úroky ako prvé, prvý rok zaplatíte najvyššie úroky. Akú sumu by ste potrebovali na to, aby vám ročne zarobila tých 5 477 eur? Pokiaľ by vaša investícia mala spraviť ročný hrubý výnos 10 % (teda čistý výnos okolo 8 %), potrebujete mať 68 463 €. Pokiaľ by ste zvažovali o kompletnom splatení splátok banke, ročne potrebujete, aby vám váš kapitál zarobil 678 x 12 = 8 136 €. Teda pri 8 % ročnom výnose by bolo potrebné mať 101 700 eur.

Pokiaľ tieto peniaze máte, je podľa mňa zbytočné ponáhľať sa so splácaním úverov, ale naopak, radšej si ich nechať a nechať ich pre seba pracovať. Iná situácia by bola, ak by ste mali na úvere úrok napríklad 7 %. Je to podľa mňa pomyselná hranica, kde tento model prestáva platiť.

Ale čo robiť, ak tieto peniaze ešte nemáte? Treba ich niekde vziať. Buď je ich potrebné ušetriť alebo pokiaľ máte niekoľko spotrebných úverov a natiahnete im splatnosť napríklad na spomínaných 20 rokov, vzniká vám úspora.  Túto úsporu nemôžete minúť, ale ste povinní ju investovať. Vtedy dáva natiahnutie splátky jediný význam. Jedine vtedy vám dokáže zarobiť a nebude iba v bode, že by ste danej finančnej inštitúcii preplatili viac na úrokoch.

Pokiaľ by vám toto ušetrilo stovku mesačne, ktorú budete pravidelne investovať, po 12 rokoch by ste mali kapitál približne 23 700 €. Ak by to boli dve stovky na rovnaké obdobie, znamenalo by to pre vás približne 47 000 € opäť po 12 rokoch. Pokiaľ by ste ale investovali tých 200 € mesačne a k tomu priložili 10 000 € jednorazovo na začiatku, viete sa nachádzať na sume 71 200  eur po týchto 12 rokoch. Teda suma, ktorá by zabezpečila splátku všetkých úrokov v 1. roku. Podiel úrokov sa však v anuite časom bude znižovať a tak vo výsledku potrebný kapitál bude ešte nižší.