Investovať do nehnuteľností alebo radšej čakať? (s Arianom Agollim)
Nebol som asi jediný, kto po vypuknutí prvej karantény takto pred rokom očakával, že ceny nehnuteľností budú na Slovensku tak isto, ako aj ceny akcií, klesať. Dávalo to zmysel a chcel som si načasovať kúpu bývania. Ale nejaký zaujímavý pokles trhu ako takého neprichádzal. Veď pozrite sa na naše spoločné video s Arianom, ktorý bude mať úryvok aj v tomto článku.
Byť špekulantom, ktorým som bol aj ja v prípade kúpy nehnuteľnosti, by sa mi moc neoplatilo. Keby som ním bol, bola by to iba chyba. Tu s vami idem prebrať prečo. A mám pre vás jedno prekvapenie. Názory s vami na konci článku zazdieľa aj Arian.
Vývoj cien nehnuteľností
Pravdepodobne ste zachytili, že nehnuteľnosti aj napriek situácii, ktorá vznikla takto pred rokom, rástli. Poďme sa pozrieť na to, ako. Ideme sa zamerať na „najrýchlejšie obrátkový“ tovar a to byty. Konkrétne 1, 2 a ešte aj 3-izbové.
Za posledný rok bol vývoj cien bytov ako takých ku 4. kvartálu 2020 takýto:
Zdroj: http://bit.ly/3q3Xb0I
Za polroka tak nasledujúce bytu rástli takýmto tempom:
1-izbové byty: + 3%
2-izbové byty: + 6%
3-izbové byty: + 4%.
Ukážme si aj údaje za rok, kde to vyzeralo graficky nasledovne:
Zelená čiara predstavuje 1-izb., modrá 2-izb. a fialová 3-izb. Vývoj za 12 mesiacov vyzeral takto:
1-izbové byty: + 10%
2-izbové byty: + 12%
3-izbové byty: + 9%.
Tempo nárastu počas roka a polroka na nehnuteľnosti bolo skvelé na toto aktívum. Je vidieť, že nehnuteľnosti sú niečo, kde ľudia nechcú poľavovať s cenou. Podľa mnohých ľudí je to dokonca aktívum, ktoré má pre nich najväčší potenciál výnosu zo samotnej investície. Z pohľadu týchto faktov nie je o čom a na kúpu bytu/domu netreba čakať. S najväčšou pravdepodobnosťou budú o 5 rokov ceny niekde inde. A som rád, že som nečakal ani ja.
Nie je tam bublina?
Opäť priložím ďalší graf, ktorý je z „dielne“ NBSky. Krásne opisuje, či je slovenský realitný trh ako taký nafúknutý alebo nie. Poďme sa na to pozrieť:
Zdroj: https://bit.ly/3bNBxcb
Pri zameraní na byty vidíme, že sme zatiaľ vo fáze vzostupu a nie vo fáze rizika. Aby nenastala bublina, je teraz ideálnym modelom, aby sa rast spomalil, prípadne začal mierne stagnovať. Vidíme, že prudký rast v roku 2008 naozaj ničomu neprospel. Bude vhodné, ak budú banky na získanie nehnuteľnosti postupne sprísňovať podmienky, nech nie je dopyt prehnaný a nech je rast naozaj zdravý.
Na pokles to vidím buď pri extrémnom raste cien nehnuteľností a vstupe do pásma bubliny alebo zvýšením úrokových sadzieb. Samozrejme, môžu do toho prísť aj iné faktory, ktoré si netrúfam teraz odhadnúť.
Ako to je s nájomným?
Síce nám ceny realít rastú, avšak nájomné touto situáciou výrazne pokleslo. Uvoľnili sa mnohé byty, ktoré boli pravidelne prenajímané, napríklad na kratšie obdobie. Opäť nám to výštižne ukazuje práve tento graf:
Zdroj: https://bit.ly/3bNBxcb
Nájomné nám síce z kapitálového výnosu nehnuteľnosti neuberie, avšak uberie z cashflowu, pokiaľ budeme náš byť prenajímať. Nájomné sa „zrútilo“ príchodom korony približne o 20 percent z predošlých úrovní, teda výrazne!
Vývoj ceny „betónového zlata“ podľa Ariana a situácia na trhu
Vieme že sa nachádzame v turbulentných časoch a corona vírus ešte stále neprišiel k záveru. Samozrejme sa môžu vyskytnúť rôzne scenáre na vývoj nehnuteľnosti, ale z môjho pohľadu sú ešte regióny, kde realitný trh rastie. Hlavne dvojizbové byty v dobrých centrálnych lokalitách sú pre investorov najzaujímavejšie. Benefity ako balkón hrajú v časoch home office ešte väčšiu rolu a môžu hodnotu zvýšiť viac ako predtým. Tak isto aj nehnuteľnosti v tichých oblastiach s rýchlo dostupnosťou k veľkému mestu začínajú byť zaujímavejšie, keďže veľa ľudí si zvyká na home office a online shopping. Stále ostáva pravidlo že treba využiť rýchle a dobré ponuky a na to musí byť investor pripravený, aby mohol rýchlo a bez problémov kúpiť danú nehnuteľnosť. Úlohy a príprava pred kúpou sú základ pre dobré deals. Arian vám praje vysoký výnos.
Na záver pár viet odo mňa
Tento článok možno uzavrieť tak, že nečakajte na kúpu nehnuteľnosti. Ak zvažujete o kúpe, pustite sa do nej čím skôr a hlavne poriadne hľadajte. Možno nájdete nielen to, čo očakávate, ale dokonca aj s drobnou zľavou. Priestor vidím práve v nejakej príležitostnej kúpe. Tú možno zrealizovať, pokiaľ bude predávajúcemu predaj súriť a bude ho chcieť uskutočniť za nižšiu cenu, akou by bola férová trhová cena.
Pokiaľ zvažujete o kúpe nehnuteľnosti, o jej financovaní, o doplnkových službách ku bývaniu z oblasti financií alebo iba o skoršom splatení hypotéky, neváhajte ma kontaktovať.